不動産価格と税金

久しぶりに大阪に行ってきました。写真は、ODONA前のマルシェです。印南でもこういうのやりたいです。

最近、FPの勉強していて思うことは、自分は、不動産評価はそれなりに、色々と経験してきたものの、表面的な不動産の領域しかまだまだ見れていないということ、、、。不動産コンサルティングに税金の論点は欠かせないなと。例えば、今、ちょうど進めている案件なんですが、海外法人が不動産売却を実施する場合の消費税、法人税の取り扱い。また、私もコミットしていきたい分野である空き家対策等にしても、空き家に係る譲渡所得の特別控除等々、不動産のコンサルや専門家を名乗る以上は、常にアップデートというか、勉強をしていかなければいけないと痛感しています。

数年前よく言っていたことは、税金対策や株価対策で不動産を取得するプレイヤーがいるため、最有効使用を超えた価格水準での取引が多くなっており、不動産鑑定評価の範疇では説明できない。。といった議論がありましたが、それは単なる不動産鑑定士としての自分自身が勉強不足だったのだと改めて痛感しています。

通常の能力を持つ市場参加者が、最も不動産を有効に使用する際に、提示できる価格が（最有効使用に基づく）正常価格＝鑑定評価額というのが、教科書通りの答えで、鑑定評価理論の答えとしてはそれで問題ないかもしれませんが、実際上は、色んな取引目的があるわけで、節税目的や株価対策等も加味した購入者が不動産を購入する際に、節税効果をも加味した不動産価格を付けること自体は、彼らにとっては合理的な意思決定なのだと思いますし、そういう取引が多くなり、それが市場で一般的になるのならば、取引事例価格や収益事例にも顕在化することなのかなと思います。

一方で、節税を目的として、本来の価値以上に、必要以上に高値で不動産を購入させられている事例や、節税効果を優先させるが故に、しょぼい不動産を購入する本末転倒なケースもよくあると思います。不動産、税金、ライフプラン等々、トータルで助言ができる不動産アドバイザーになりたいなと思います。

が、、、、

まずは、5月末の1級FP試験を目指してがんばります。